Skip to main content

Wij Nederlanders hebben snel onze mening gevormd. Ons hart ligt vaak op de tong. Herken je dat een beetje? Vast wel. Of het nu gaat om de spelers van Oranje, de manier waarop we het Coronavirus bestrijden of de problemen op de woningmarkt. Voor die laatste hebben we nu de spreekwoordelijke ‘kop van jut’ gevonden. Steeds vaker hoor je dat de situatie op de woningmarkt is veroorzaakt door ‘die makelaars’. Die gasten verdien geld als water, ze hoeven er niets voor te doen en ze spelen onder één hoedje. Hoor je het jezelf denken, of zelfs zeggen? Onterecht, als je het mij vraagt.

Voordat ik de echte oorzaken van het probleem (en de oplossing) zal toelichten, moet je eerst weten wat die problemen in de (koop)woningmarkt anno 2021 zijn. Op dit moment staan er slechts 23.000 woningen te koop. Dat is misschien wel een all-time low. Daarnaast vermelde de NVM eind vorig jaar nog dat er 600.000 woningzoekers zijn. Er is dus grote schaarste wat leidt tot enorme prijsstijgingen en de meest wilde taferelen zodra een woning op de markt komt. In het midden van die hectiek staat de makelaar en lijkt de laatste tijd als gevolg daarvan de kop van jut te zijn geworden.

wereldkampioen

Om mijn stelling te begrijpen, begin ik met je te vertellen waar de makelaar staat. Wist je dat de Nederlandse makelaar misschien wel de beste van de wereld is? Als het gaat om regelgeving, transparantie van handelen, opleiding en permanente educatie zijn de Nederlandse makelaars absoluut koplopers in de wereld.

En daarbij komt ook nog eens dat ze misschien wel de goedkoopste zijn in geheel Europa! In andere landen is een courtage van 3, 4 of meer procent geen uitzondering. Terwijl de Nederlandse makelaar concurreert voor 1,25% of 1,30%. Sommigen duiken zelfs naar de 1% courtage.

 

“In andere landen betaal je 3, 4 of meer procent courtage”

In de basis is de Nederlandse makelaar (zeker degene die zij aangesloten bij één van de drie beroeps- of brancheverenigingen) helemaal niet slecht. En als ie dat wel is, dan hebben deze verenigingen een zelfreinigend systeem van interne tucht, de geschillencommissie en door de SER en Consumentenbond goedgekeurde algemene voorwaarden. Als consument sta je dus in stevige schoenen tegenover de makelaar. Als dat al nodig zou zijn. Er is zoveel concurrentie onder de makelaars, dat je als makelaar wel uitkijkt om slecht je werkt te doen. Voor je het weet, sta je in je werkgebied bekend als de makelaar ‘waar je niet moet zijn’ en ben je out of business. Genoeg keuze voor de consument met meer dan 3.000 Nederlandse makelaars.

Een klein landje

Als je het probleem van de woningmarkt iets meer alomvattend bekijkt, zie je hele andere oorzaken van de problemen in de woningmarkt.

Ten eerste een geografisch oorzaak. Het feit dat ruimte in ons landje een schaars goed is, maakt het tot een interessant onderwerp van speculatie. Ruimte is iets wat kostbaar is en waarvoor we alles doen om meer van te krijgen. Dit zorgt ervoor dat iedereen scherp kijkt naar wat er op het gebied van ‘ruimteverdeling’ gebeurt.

Daarnaast zijn er macro-economische oorzaken. De rente is op dit moment historisch laag. Dus dat maakt de verkrijgbaarheid van ruimte (lees: woningen) groter. Dit in combinatie met een groeiend aantal inwoners, maakt dat het gevecht op de markt als maar groter. Ook wil Nederland een kennis-economie zijn. Dat betekent dat je veel slimmeriken vanuit het buitenland aantrekt. En die verdienen genoeg om zich ook op de koopwoningmarkt te begeven. Dat geeft dus ook weer extra druk.

Ook heeft de politiek een groot aandeel in het ontstaan van dit probleem. We hebben weinig ruimte en tegelijkertijd is er druk op het behoud van het groen in Nederland. Daarom zijn er veel regels voordat er gebouwd kan worden. Ook kennen we een systeem van inspraak en beroep. Met de Nederlandse mentaliteit in acht nemend, weet je dat dit leidt tot inspraakprocedures, eindeloos polderen en dus lange besluitvorming voordat een nieuwbouwproject überhaupt gerealiseerd kan worden. Al met al draagt dit dus niet bij aan de oplossing van het woningtekort.

Biedingstools zijn prijsopdrijvend

Maar veruit de belangrijkste oorzaak van het probleem van de woningmarkt in Nederland, dat zijn we zelf. Onze handelsgeest, onze hang naar financieel gewin en onze koppigheid. En omdat we de makelaar inhuren om voor ons de best mogelijke transactie te doen, is de makelaar de kop van jut op het moment dat het even niet loopt zoals we willen.

“Doe je dat niet, dan mag je mijn huis niet verkopen”

Een voorbeeld om dit wat beter toe te lichten: Er zijn allemaal transparante en geavanceerde biedingssystemen. Die moeten meer transparantie in het biedingsproces brengen. Want dat is volgens de politiek het meest eerlijke. Maar wat er kan gebeuren in de huidige markt is dat na het sluiten van de ‘transparante’ biedingsronde, een potentiële koper tegen zijn aankoopmakelaar zegt dat hij alsnog 10.000 euro boven het laatste geaccepteerde bod moet bieden. Dat staat namelijk mooi ‘transparant’ in de biedingstool. “Bel de verkopende makelaar maar. Doe je dat niet, dan mag je mijn huis niet verkopen.” Zegt de klant tegen zijn aankoopmakelaar. Wat doe je dan? Uiteraard maak je een afweging van moraliteit ten opzichte van je rol als ondernemer om je bedrijf draaiende te houden. En dus bel je je collega makelaar om dit laatste bod te doen.

Heel vaak is het dus de consument-verkoper zelf die zorgt voor een prijsopdrijvend effect. Zeker in het geval van investeerders met een lange termijn horizon of mensen met veel leen-kracht en/of eigen geld. Het wordt nu tijd om die situatie te doorbreken.

In de voet schieten

Wat kopers niet weten is dat ze zichzelf met dit gedrag in de voet schieten. Ja okay, als jij je woning al hebt aangekocht, denk je aan niets anders dan het maximale halen uit de verkoop van je eigen woning. Maar is dat slim? Want doordat iedereen dat doet, maak je een trein die de prijzen in sneltreinvaart de berg naar boven brengt. En jij zit ergens in die trein en help je mee de prijzen naar boven te duwen.

Dus nee, het is niet alleen goed voor de verkoper dat de prijzen sky-high zijn. De prijsopdrijving is uiteindelijk ook slecht voor deze verkopers. Dat moeten we dus doorbreken.  Hoe je dat doet? Door een systeem te hebben waarbii je op één moment je aankoop en je verkoop begint. En waarbij je niet de prikkel krijgt om alleen maar meer te willen voor je verkoop. Als je weet dat je op een plek goedkoop kunt inkopen, zul je immers minder prikkels hebben om heel duur te verkopen. Zolang je maar zicht op beide tegelijk hebt. Die oplossing is er nu.

Don’t shoot the messenger

Om terug te gaan naar het begin van dit betoog is de makelaar, zoals het nu wel duidelijk geworden, in de huidige markt niet veel meer is dan de Messenger. Om omdat hij/zij het meest zichtbaar is, krijgt de makelaar vaak de schuld van de situatie op de markt. Door de politiek, partijen als Vereniging Eigen Huis en zijn eigen klanten!

Naar mij mening dus onterecht. Veel mensen hebben de spreekwoordelijke boter op hun hoofd en moeten eerst eens kijken naar hun eigen gedrag.

Vind je dat hier een kern van waarheid in zit en wil je dit veranderen? Neem dan eens een kijkje op www.cirkl.nl. Daar kun je als woningzoeker én woningverkoper op een eerlijke manier met elkaar aan de slag. Cirkl geeft je het platform om:

  • Buiten de hectiek van de markt zoeken naar een woning.
  • Inzage te krijgen in woningaanbod dat je nergens anders vindt.
  • Je woning te presenteren aan alleen serieuze woningzoekers die in hetzelfde schuitje zitten.
  • Geen invloed van ongewenste opkopers en investeerders te hebben.
  • Begeleiding van een makelaar te krijgen zodat je geen ‘procesfouten maakt’ als onervaren consument.
  • Bij te dragen aan meer doorstroming in een gezonde woningmarkt

Dus vergeet die kop van jut en draag zelf bij aan een succesvolle zoektocht voor je eigen droomhuis via Cirkl.

Jeroen Wilhelm, Mede-oprichter en directeur van Cirkl